我国房地产市场的现状、问题及对策分析

摘要：我国的房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，整体属于卖方市场，但房地产市场的诸多问题也是非常突出的。所以，只有理性对待房地产市场目前的状况与矛盾，才能将房地产市场这块蛋糕做大切好，才能促进房地产经纪的长足发展。本文将对我国房地产市场的现状及问题进行分析，并对此提出具有建设性的对策。
关键词：房地产 现状 对策

• 引言

对于中国这样一个长期处于住房难的大国来说，2001年最令人鼓舞的转折就是告别了城镇住房短缺时代。全国城镇人均住房建筑面积突破20平方米，达到中等收入国家水平。与此同时，理论界与产业界就“泡沫论”、“过热说”产生了激烈的争论，研究房地产市场的经营发展现状与趋势，把握市场的机遇与风险，直接关系到房地产业与住房金融的稳健运行，也是关系到国家通过拉动内需实现国民经济良性循环的重要课题。  

而我国的房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，整体属于卖方市场，但房地产市场的诸多问题也是非常突出的。所以，只有理性对待房地产市场目前的状况与矛盾，才能将房地产市场这块蛋糕做大切好，才能促进房地产经纪的长足发展。

• 我国房地产市场目前的运行现状

1房地产开发投资增速迅速反弹，土地储备是主要拉动因素
2011年1-4月房地产开发投资保持30以上的强劲增长，同期销售则明显放缓。中国国家统计局5月公布，1-4月全国房地产开发投资同比增长34.3，较1-3月34.1略有加快。房屋新开工面积增速也由23.4加速至24.4。受此推动，同期城镇固定资产投资增长25.4。
“在房地产销售减速的情况下，房地产投资持续高位，我们猜测原因可能有两个方面：一是前期土地购置尾款的支付；二是保障性住房的开工。”申银万国首席宏观经济分析师李慧勇表示。
尽管今年以来房地产投资增速保持高位，从政策压力对房地产销售的作用却日益显现。
截止4月21日，已有39个城市出台限购令，限购令出台的城市需求受到显著影响，未限购的三线城市影响不大。由于政策的密集出台，造成市场进入“硬拐点”。惯性原因，开发投资增速依然较高、新开工增速略有增长，开发资金总量增速趋缓。
无法完成计划的概率依然偏大——国土部公布2011年供地计划。在开发商预期偏谨慎的大背景下，获取土地的热情并不高。同时2010年土地供应实际完成率为68，未完成的部分为保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地，地方政府土地供应的热情不足也是无法完成计划的原因。
土地市场：推出量持续下跌，成交量小幅上涨。本周监测的20个主要城市推出土地面积环比下跌61，成交面积272万平米，环比上升21。
2到位资金充裕，开发企业走出资金困局
面对宏观调控政策的严厉执行，近期企业通过银行贷款、股市融资纷纷碰壁，一系列直观的数据，折射出房企目前所面临的资金窘境。CRIC测算数据显 示，在一季度房地产开发企业资金来源增速放缓、房地产开发投资高位运行的背景下，二季度房地产开发企业资金将可能进入资金预警区间。
　显而易见的是，房企资金链的趋紧，将直接影响到企业当前的发展策略。面对可能出现的资金链断裂，企业是否遭遇运转窘境等问题，则更多地考验房企在土地策略、营销策略以及融资策略等方面的调整和积极应对。但是不管如何，“财务化”显然成为此轮环境下企业运营的共识。
　谨慎投资，拿地策略“慎”字当头。作为互相联动的两大市场，住宅市场的调控也直接作用到土地市场。在房地产住宅市场频繁遭遇调控重拳的2011年，土 地市场也一直维持了相对的低迷状态，尤其是企业资金链收紧的当下，开发企业在拿地策略上也表现出进一步趋缓的趋势。数据显示，4月万科、金地、招商地产等 15家典型企业通过招拍挂方式新增的土地总建筑面积和成交总价，均创下了2010年以来的最低纪录。对多数企业企业，在谨慎并有所控制的前提下，多数企业 近期在土地市场的策略都有所调整。
　跟进降价效应显现，快速将存货变现。销售是实现企业资金链循环和周转的重要途径。从现时的市场状况来看，“现金为王、快速销售”的策略在近期市场中越 来越多的反应出来，这体现在一方面，以碧桂园南京项目为代表，企业推案数量和规模不断加大，而在另外一方面，在被资金“牵着鼻子走”的背景下，近期楼盘随 行就市、打折促销的动作也有放大的趋势，而保赢利、保现金流无疑成为营销策略的首要出发点和核心所在。
3开发供给仍处于缓慢恢复姿态；
房企囤地足够三年开发，一线城市土地供给保守 。土地市场的冷热变化或许可以透露出房地产市场走势的蛛丝马迹。3月份以来一些地方土地出让多次出现底价成交，之前开发商拼抢地王的热火场景不再。之前“吃”进大量土地的许多房企土地储备已足够三年以上开发，纷纷减缓拿地步伐，静待土地市场走势明朗。
手中有地心里不慌，前两年的土地盛宴中，各大房企已经囤积了大量土地，许多房企土地储备足够三年甚至更长时间开发。在当前市场低迷情况下，今年2月份以来，房企大多采取保持现金、减缓拿地的举措。
一线城市近几年土地供给量一直较为保守，没有出现大幅增加，这被认为是房价持续高涨的因素之一。以上海为例，住宅土地供应2007年至2010年分别有1100公顷、900公顷、1065公顷、1100公顷，平均波动幅度正负保持在100公顷左右。
北京市2011年度计划供地总量为6500公顷。其中住宅用地2550公顷，比2010年的2500公顷增加了2%，住宅用地中安排保障性住房用地 1330公顷，比去年增加6%。供地计划中增加了中低价位、中小套型普通商品房用地供应，确保各类保障性住房及90平方米以下的中小套型商品房用地供应量 不低于住宅用地供应总量的70%。
有专家指出，从全国范围来看，商品房销量下降，开发商对未来商品房销售不太乐观，加上资金回流等方面的压力，不少开发商会采取“冬眠”的办法，拿地意愿大幅降低，未来一段时间或将出现土地流拍现象。
不过这位专家指出，在通胀预期和城市化进程加速的背景下，对未来的房地产市场仍然看好，与2008年金融危机时不同的是，未来土地流拍只会是个别现象，不会影响土地市场和房地产市场的大方向。
4市场销售较快增长，价格上涨较快
窗体底端
最新数据显示，主要房企业绩依旧高速增长。已公布一季度业绩的十大开发商今年前三个月卖楼超过千亿元，而且有接近六成企业均价涨幅“闯过”调控红线。
数据显示，万科、保利、复地、富力等十大开发商今年首季卖楼超过千亿元，八成销售额同比增幅超过15%。
目前，除恒大外，多数开发商巨头已发布今年前三个月的销售情况，多数卖楼成绩逆势上涨。其中，万科一季度销售金额355.1亿元，同比增长135%。3 月份当月卖楼达到93.3亿元，同比增幅仍然接近五成。保利地产一季度卖楼进账140.15亿元，同比大幅增长72.39%。金地集团一季度累计实现销售 金额37.2亿元，同比增长82.4%。
此外，在香港上市的内地开发商也都表现不错。中国海外发展表示，今年3月份该开发商销售额77.6亿港元，按月大增83%，按年增长13.2%。一季度累计实现销售额接近200亿港元，同比增幅超过四成。碧桂园、雅居乐、复地集团等今年首季业绩增幅也都在20％以上。
市场人士分析，在楼市不断调控下，主要开发商企业还能取得如此靓丽的业绩主要有三大原因。一是部分开发商把去年第四季度的部分销售业绩顺延到今年一季度，保 持了财务销售额稳定增长；二是受政策影响较小的二、三线城市和商业项目成就了房企的辉煌。三是市场需求旺盛，支撑开发商业绩。
三、带动房价上涨的因素
（一）客观原因
　1．土地价格上涨是最直接的原因。房价上涨的根源在于土地供应趋紧引发的土地价格上涨。而“土地财政”加剧了土地价格上涨，在现有的土地“招、拍、挂”、财税等政策制度下，地方政府是最大受益者，通过卖地可以获得巨额利益，客观上刺激卖地冲动。在2010年严厉的房地产调控背景下，国内主要城市房价依然能“不跌反涨”，主要原因之一是地价仍然在涨，各地频频出现新“地王”就是证明。此外，由于存量房地产的高价格使当期取得土地的价格通过竞价的方式快速上涨，并延续高房价－高地价－更高房价的循环。
2．充裕的流动性是房价上涨的主要“推手”。为应对金融危机，2008年下半年以来，国家加大了宏观调控力度，实施了一系列刺激经济发展的措施，国家4万亿投资规模带动地方投资的超常规发展，加上适度宽松货币政策下银行信贷规模的加速扩张，2009、2010年两年共投放信贷16.5万亿元。虽然，从2010年下半年中央银行就开始引导货币政策回归常态，持续不断地回收流动性，但由于存量货币过于巨大，加之，其他主要国家货币政策宽松，热钱大量涌入，市场的流动性仍过度宽裕。由于大量的流动性暂时无法找到更好的投资渠道，使得资金更加青睐房产。在刚性需求下，流动性的泛滥又进一步推高了房价。
3．经济发展必然趋势。从需求上看，由于土地是稀缺资源，随着需求的增加房价上涨是经济发展带来的必然趋势。特别是，我国正处于城市化高速发展阶段，未来将有超过4亿的农村人口向城市转移，加之，我国人口多、“18亿亩耕地”红线的客观限制，人多地少矛盾尖锐，住房供求矛盾将长期存在。同时，由于我国经济的长期稳定发展，具有购买力的城市家庭开始进入住宅换代期，大中城市的聚集力增强，小城镇富有阶层家庭、大专院校学生在大中城市就业、农民工进城等使在大中城市的购房需求集中增加，形成了相对稳定的购买力和即期需求。
（二）主观原因
1．地方政府推动。目前，我国城镇居民按户计算的住房自由化率达到80%以上，建筑和房地产业增加值占GDP的比例接近10%，房地产业成为扩大内需、拉动经济发展的重要力量，也为地方政府带来巨大效益。为获取更多的土地出让收入，地方政府对房价上涨乐见其成。同时，卖地行为进而刺激地价的不断攀升，最终导致房价的持续快速上涨。
2．开发商刻意操作。目前，除了容积率外，开发商完全垄断了所购地块之上的处置权和定价权，形成市场性垄断。由于房地产产品的不动性、差异性，在需求一定时，价格竞争的外部压力较小，房地产开发企业之间价格合谋，一家高价，共同提价，群体涨价。同时，部分开发商还恶意炒作“房价越调越高”的消息，加之近年来房价不断上涨形势，购房者因对后市房价看涨，心理恐慌，也只能被迫接受。这种价格垄断使开发商获取了巨大超额利润，并把涨价堂而皇之地归结为市场机制自然作用的结果。
3．消费者、投机者推波助澜。房地产价格上涨信号，使消费者对房地产后市看好，从而盲目跟风。同时，由于投资渠道狭窄，各种投资者、投机者趁势推波助澜，加剧了房价上涨。
四、楼市存在的问题

• 近期问题

1. 房价过快上涨带来的诸多负面影响

1.虚假购买力，透支未来中国经济
中国住房问题的严重性在于：住房市场化一开始马上就引进西方的按揭购房方式，使得住房需求和购买力在同一时间突然放大，供需矛盾恶化。同时投机商和房地产商控制房源，捂盘惜售，煽风点火进一步加剧供需矛盾，使价格直线上升。住房的需求很大是肯定的，住本身就是生活必须品，那么多的人口进城，那么多的大学毕业生，那么多的婚龄青年需要成立家庭，需求量是很大，那么我们来谈谈购买力，按揭贷款购房方式一出现好像价格不在是问题，再贵的房子都有人买得起，这才是推动房价虚高的根源。
2.贫富差距拉大，财富过于集中，影响社会稳定
超高的利润一方面使财富迅速向房地产商集中，另一方面使买房和买不起房的普通民众付出高昂代价产生埋怨心理，两个阶层迅速对立。过多的财富积聚在少数人手中，对国家的经纪发展具有极大的潜在风险。
3.拉高物价水平，提高了劳动力成本，降低了制造业的国际竞争力
房地产市场过热，导致钢铁建材等系列资源性基础材料的价格上涨，进而拉动整个社会的生产成本，生产成本高了那生活用品的价格也就提高了；房价上涨了伴随而来的就是房租  的上涨，但实际情况是工资的上涨没有跟上生活成本的上涨。
4.其他影响
房价的过快上涨还会使得晚婚情况会更加严重，甚至出现多数婚龄群体结不起婚的问题，境外资本炒做房产掏空国民财富 ，增加公务员腐败的情况 ，并且还会增加民间创业的难度。
（2）房价收入比过高
上海易居研究院报告显示，2010 年全国房价水平略偏高，部分城市房价泡沫有所扩大 。
2005年开始，稳定房价成为我国房地产调控的重要目标之一。自2009年12 月开始的这轮房地产调控，已经进行到第四波(国八条)，更是逐渐将房价作为调控的核心目标。 2010 年4 月中旬出台的“国十条”，旗帜鲜明的提出“坚决遏制部分城市房价过快上涨”。2011年1月出台的“国八条”要求“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”更是将房价调控目标作为地方政府年终考核指标。由于目前全国区域发展情况不一，量化一个地区房价水平，是地方制定房价控制目标的关键。
值得的关注的是，目前，银川、太原、佛山、贵阳、昆明等城市已公布控制目标，多以GDP 或人均可支配收入增幅作为参照物。长期看，房价涨幅与GDP和人均可支配收入增幅相匹配，是合理的。但对于部分房价已经偏高的城市，这么确参照系不一定合理。实际上，衡量居民住房支付能力的最佳指标是房价收入比。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，它直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度，直接关系到民众的安居乐业。当然，问题的关键是如何科学而合理的进行计算。
改革开放三十余年来，我国年均经济增长率接近10%，创造了世界奇迹。与之相适应，率高达12.7%。在这种情况下，商品住宅价格保持一定的增幅是非常合理的。但从近几年，尤其是2007和2009年，随着部分城市房价的过快上涨，房价收入比亦出现偏高现象。为了更好衡量房价水平的合理程度，以及分析调控政策的有效性，有必要深入研究一下全国和重点城市房价收入比的变化情况。

• 深层次问题

1. 过度重视房地产行业的经济发展职能，相对忽视其民生保障功能

从1997年至今已有14个年头，前6年，房地产业在应对亚洲金融危机的过程中，在经济和民生两方面都打了漂亮仗。好“戏”“唱”到2004年。2004年是个分界线，2004年下半年房价开始上扬，2005年3月26日，国务院下发“国八条”，开始调控。自此政府与房地产玩起了“躲猫猫”，房价越打越走高。历时8年的多次调控，反倒使房地产增强了“抗综合调控耐力”。
由于长时间的偏轨道运行，房地产业滋生了许多弊端，有的甚至形成”顽疾”。特别是政府过度依赖市场化，导致住房保障缺失，房价被炒高，高房价成了中等偏下收入者、低收入者以及最低收入者住房边缘化的罪魁祸首。1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元。而到了全面实施“促进房地产市场持续健康发展”的18号文的第一年——2004年，每平方米的房价就比上年暴涨了352元(《光明网》2006年11月14日“光明观察：8年房改的黑色幽默”)。自2004年起我国的房价更是扶摇直上，且一直处于高涨的阶段，虽受到了全球金融危机的影响，但仍保持着增长的态势，2004年全国商品住宅销售价格为2758元/平方米，2005年为2820元/平方米，2006年6月，为3199元/平方米，2007年7月涨到3383元。从2007年7月到2009年6月，就涨到4621元/平方米，不到两年的时间上涨了1238元，平均一年上涨619元，涨幅惊人(依据国家发改委与国家统计局同期发布的数据)。高房价以及企高的房价收入比让85%的家庭买不起房甚至一房难求。所以单一的将房地产业列入国民经济的支柱产业，过分强调其经济地位甚至一业为大，排挤其他领域的消费，挤占其他产业的发展，并吸收大量的热钱，享受独特的优惠，加上“爆米机”式的炒作和膨化，导致极度泡沫化。结果是过度放大了其投资和投机功能，忽视了其基本消费品的属性，加大了奢侈品和投资品功能及数量的配置，从而脱离了老百姓真正的住房需求，加剧了房地产资源的不公平配置，并由此拉大了贫富差距，最终导致产业偏离了民生轨道，成了投机者的“职场”，富豪们的“乐园”。

1. 保障性住房制度缺乏可持续发展考虑

据全国人大常委会发布的《关于保障性住房建设项目实施情况的调研报告》显示，我国保障性住房进展不够平衡，进度比较缓慢，尤其是资金配套方面存在问题。截至8月底，地方保障性住房建设完成投资的394.9亿元，完成率仅为23.6%。我国住房体制改革取消福利分房后，没有重视建立中低收人群体的住房保障制度，廉租住房和经济适用房的建设远不能满足中低收入群体的需要。我们认为现行的廉租房和经济适用房形式，在公平性和有效性等方面还存在较严重的缺陷，是目前保障性住房建设发展滞后的重要原因。
一是覆盖面太小。经济适用房实际上流入了市场，廉租住房的超低租金还不够维护费而失去自生能力，政府又没有财力来大量建造廉租住房，广大中低收入群体指望不上政府的住房保障。二是设计中存在断层问题。廉租房、经济适用房、商品房三者之间存在明显的断层，不能连续性地覆盖各种收入阶层，而这些断层也不能通过房地产发展自动缝合。三是在实际操作中流动性差。廉租房承租人收入提高并不会主动退房，而经济适用房实际上按商品房市场价格进行流动。

1. 二、三级市场发育不完善

目前，我国房地产二三级市场存在主要问题是市场的相互分割与孤立，缺乏彼此的互动和联系，而对于像北京这类发展成熟的区域搞活三级市场却是根本之所在。
    就当前来看启动房地产三级市场的主要方法和途径是公房上市和住宅置换，长期以来由于历史原因，存量住房的主要类别是公有住房。为促进二、三级市场的互动，需形成职工所购公房上市出售和公有住房差价交换这两种主导交易行为，以搞活房地产三级市场适应居民改善居住的需求，否则就谈不上两级市场的联动。
    目前存量住宅主要有以下几类：私有住房、住房制度改革后个人购买的公有住房，以安居为目的的经济适用房和解困住房、直管或单位自管的使用权公有住房，其中以个人购买公有住房和未参加房改的使用权公有住房比例最大，占60%-70%，这也就意味着如果公房不上市，三级市场的发展就缺乏基础。但目前在公房上市中存在的问题上级部门和住房业主未能达成共识。相关部门普遍认为，已购公房中含有政府及企事业单位的补贴或福利，所以公房上市后政府或企事业单位要收取相关费用以参与分成，不致国有资产流失，而职工认为自己的工资构成中，职工的住房消费是以住房的形式、房补的形式体现的，所以职工以成本价购房实际上是住房福利的体现，住房上市则是这种福利的货币化，所得收益理应归个人，现实中的政府参与“分成使很多业主宁愿选择不上市，同时公房交易较高的税费、繁杂的手续也减缓了公房上市的脚步。房屋置换的意义则在于把存量房市场激活，扩大住房有效需求，
五、对未来楼市发展的一些建议

1. 理性看待房地产业的经济发展职能，防止经济发展对其的过度依赖。

房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱性产业的地位。房地产业的上述地位，决定了它在国民经济中，特别是在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面发挥着重大的积极作用。很大程度上，首先是经济促进了房地产业的发展，然后才是房地产业对经济的反作用。住房绿皮书指出， 2009-2010年,我国经济总体维持高速增长的态势,经济复苏基础不断整固。尽管中国住房市场经历了有史以来最为密集和最为严厉的宏观调控，住房销售面积和住房销售价格有所回调，但住房投资对经济增长贡献度不减，2010年1~8月，中国住宅投资增速仍高达33.9%，住房投资对经济增长的直接带动作用增强，为0.93个百分点，贡献度为8.34%，贡献度明显提高。但房地产业拉动内需的前景并不容乐观。一方面，当房价已经超过居民承受能力时，要使楼市回暖、拉动交易量上升就显得十分困难；另一方面，在房地产业的非理性扩张后，过高的房价也使一些消费者不堪重负，严重制约了其他的消费支出。通过扩大消费需求，促使房价合理回归，解决房地产业当前的问题，是我们需要面对的重要问题。

1. 加大住房保障力度，改革保障房制度。

自20世纪90年代初以来，中国现行的城镇住房保障制度主要是公积金、经济适用房和廉租房制度。从当前的实施情况看，现行住房保障制度在一定程度上发挥了保障中低收入家庭住房、调控房价的积极作用，而且也在很大程度上消除了住房市场发展的障碍，有效地促进了住房市场以及住宅产业的发展。但是，由于住房保障问题的提出时间相对较短，政策制度设计不可避免地会存在缺陷，伴随着住房保障制度的实施，同时也不断涌现出新问题。
加大我国住房保障政策实施力度的几个着力点，①、加速公共财政构建，转变政府职能点。②、构建多层次的住房保障体系。③、改革职工导向的住房公积金制度，建设面向广大住房困难家庭的住房公积金制度，增强中等收入家庭购房能力。④、适度发展购房保障，完善对目标人群的识别管理机制。⑤、发展租房保障，解决极低收入家庭居住困难，⑥、　建立科学合理的住房建设和消费模式。⑦、 编制、公布和实施住房建设规划。住房建设规划是有步骤地实施住房建设的基本依据，同时也是土地供应规划编制的依据。编制好住房建设规划，有利于住有所居目标的最终实现。

1. 加强相关领域配套建设，为房地产市场健康发展提供良好的制度环境。

微观上来讲，不断提高服务水平，统筹做好道路、供暖、公交、学校、医院等配套基础设施建设，促进房地产市场健康稳定发展。宏观上讲是继续坚持住房市场化改革方向。我国城镇住房市场化改革提高了住房生产效率、带来居民住房条件的改善和整体社会福利的改进。
未来住房政策和调控政策，将进一步明确市场和政府的关系，致力于为住房市场的发展创造良好的制度环境。规范住房市场秩序，加强对房地产行业主体的管理，整顿和规范房地产开发、经纪服务和物业管理活动。

1. 积极引导二三级市场健康发展，促进多级市场联动。

三级市场已经成为制约二级市场持续、稳定发展的重要因素。扩大房地产市场容量的一种可行的思路是“三、二、一”发展模式，即将三级市场的交易激活、放大，来带动二级市场的销售；然后根据二级市场流量情况，来规范一级市场，控制一级市场土地的批租量、出让量。要做到这点，就要把三级市场的运行与二级市场结合起来，实现房地产二、三级市场联动。搞活和拓展房地产二、三级市场，特别是开放已购公有住房和经济适用住房上市出售，对于启动住房消费市场，满足不同阶层住房需求，促进存量住房流通，联动消化空置商品房，进而促进住房制度改革，加大住房建设力度，保证住宅业真正成为新的国民经济增长点，具有十分重要的意义。在搞活放开二、三级市场的同时加以规范；要大力发展租赁市场，加大促销力度，进一步规范中介机构，适时进行房地产信息发布，引导市场发育和健全；要加强市场管理，加大执法力度。
六、结束语
当前，我国的房地产市场仍处在各方的博弈之中，房地产市场的风险与问题也愈发地凸显出来。而房地产市场的良性管理与调控又是一项十分必要且复杂浩大的系统工程，需要房地产企业、中介机构、消费者、政府等多方力量的共同努力。
 
 
 
 
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