如何进行有效的土地增值税税收筹划

摘要：土地增值税是房地产企业的主要税种来源，如果能够合理统筹，把企业缴纳的土地增值税减少到合理的空间，为企业节省资金，增加收益，是每个企业要研究的课题，在具体统筹时我们可以通过分散计算经营收入、适当增加扣除项目的金额、可以用多元化的方式来处置开发产品及利用好预提费用可以税前扣除的条款等方式来操作，这样能够为企业增加不小的收益。
关键词：土地增值税  筹划   税收
 
    土地增值税自实施以来始终都被业内人士认为是对房地产企业来说收益最大的税种来源，自1994年1月1日开始实施，到2006年底，国家税务总局发布关于土地增值税的具体条文规定，明确了从2007年2月1日开始，房地产企业的土地增值税交纳方式实施将“清算制”，不再是先前的“预征制”。由此可见对所有房地产企业来说，谁进行有效的土地增值税税收筹划，谁就能为企业创收做出不小的贡献，这点也势必成为当前及今后企业发展中的重要课题
    相关的土地增值税的征收是依据纳税人通过房地产转让所取得的增值额及四级超率累进税率来统一计算的。相关规定增值的数额未超过扣除项目金额（其金额数值与项目成本基本相等）50％的部分，需缴纳税率为30％；如超过50％、但末超过100％，超过部分需缴纳税率为40％；如果超过100％、但未超过200％，超过部分需缴纳税率为50％；超过200％的，超过部分税率为60％。与此同时，国家还相继制定并出台一系列的配套管理措施及相应的税收优惠政策，如果纳税人能充分运用好有关政策规定要求，通过优惠政策进行合理筹划，是完全可以达到降低土地增值税的税收成本、提高企业投资效益的。
一．采用分散计算经营收入来进行税收的筹划
    房地产销售行业负担的税收是营业税和土地的增值税，上面讲述了增值税实行四级超率累计计算，就是说增值税率越高，所要缴纳的税率也就越高。所以，如果能够分解房地产的销售价格，那么房产的增值率也会下降，相应的需要缴纳的土地增值税也会随之下降。我们考虑很多房产在出售的时候都经过了简单的装修，所以可以将装修的费用单独核算出去，变为两个独立计算的项目。这样就把房产的增值率降低了，也能够提高企业的收益。
    例如：一家房地产公司要出售一栋房屋，该房屋总售价为1200万元，该房屋是经过了简单的装修并具备简单的必备设施。按照相关税法规定，该房地产的开发业务允许扣除的费用为500万元，那么实际增值额为700万元。该公司需要缴纳的税种有：营业税、土地增值税、教育费附加以及企业所得税还有城市维护建设税。土地增值率计算为：700／500×100％=140％。
    按照相关规定，增值额超过扣除金额的100％，但未超过200％，土地增值税的计算为：土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15％。据此计算，此公司需要缴纳实际的土地增值税为：700×50％-500×15％=275（万元），营业税额：1200×5％=60（万元）。城市建设税及教育费附加税额：60×10％=6（万元）。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为：1200-500-275-60-6=359（万元）
    那么如果把装修费用单独核算，分成两个销售合同，情形是怎样的呢，我们先设一单独的房屋出售的合同，排除装修费用，此时房屋的出售价格为1000万元，允许扣除的成本为400万元；再定一个单独的房屋装修合同，总装修费用为200万元，允许扣除的成本是80万元。则土地增值率为：600／400×100％=150％。需要负担的土地增值税：600×50％-400×15％=240（万元）；营业税：1000×5％=50（万元）；城市维护建设税和教育费附加：50×10％=5（万元）。装修收入应当缴纳营业税：200×3％=6（万元），城市维护建设税和教育费附加：6×10％=0.6（万元）。还是不考虑企业所得税，那么此种计算该房地产公司的利润为：1000-400-240-50-5+200-80-6-0.6=418.4（万元）.企业可减轻税收负担59.4（418.4-359）万元。

• 适当增加扣除项目的金额来进行税收筹划

    土地增值税在房产开发中占了相当的成本，但是相关规定在建造的普通标准住宅中如果增值率不超过20%，是可以免交增值税的。据此，企业完全可以通过适当增加扣除项目，而使房产的总增值率不超过20％，这样就可以享受免税待遇了。
例如：一家地产公司要设项来对一栋普通的住宅进行开发，房屋总售价为2000万元，依据相关的税法规定可扣除费用为1600万元。增值额度为400万元，增值率为：400／1600×100％=25％，需要缴纳的具体费用有：土地增值税：400×30％=120（万元），营业税：2000×5％=100（万元）；城市维护建设税和教育费附加：100×10％=10（万元）。通过上面的计算，不考虑企业所得税，该公司的利润收入计算是：2000-1600-120-100-10=170（万元）。
    但是如果我们对房屋进行一番简单装修，增加房屋的售价，是什么情况呢，我们可以定简单装修的费用为400万元，那么此时房屋总售价为2400万元。则此时依照税法的规定可以扣除项目金额增加为2000万元，增值额为400万元，增值率为：400／2000×100％=20％。按这样的计算此公司就不需要缴纳土地增值税了。此时该公司需要缴纳的具体费用有：营业税：2400×5％=120（万元）；城市维护建设税和教育费附加：120×10％：12（万元）。此时在计算公司的利润，就变为：2400-2000-120-12=268（万元）.这样比先前的计算，增加的利润是98（268-170）万元。
三、可以用多元化的方式来处置开发产品
　　我们一般采用的多元化方式主要有：销售、售后返租、出租、先出租后销售或采取产权转让、股权投资及转作经营性资产等。
相关条文规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果没有发生产权的转移，土地增值税是免收的，并且在进行税款清算时也可不列此收入。这条规定，就可以让那些长期的持有型房产开发商免交土地增值税。这样相当多的房产企业可以根据自己的实际情况和自己的发展计划来做适当的调整，就可以为公司免交大笔土地增值税，给企业节省更多的资金。
四、利用好预提费用可以税前扣除的条款
　　国税发[2009]31号第三十二条明文规定三项预提费用可以在预提时进行税前扣除。这条对于纳税人来说是非常有利的。我们可以充分利用，这样也能够为企业节省开支，提高企业的效益。这三条具体的条文如下所示：
　　1、出包工程未最终办理结算且未取得全额发票的，如果证明资料充分，可以预提发票金额不足部分，但最高上限不得多余合同总金额的10% 。
　　2、公共配套设施尚未完工或尚未建造的，建造费用可按预算造价合理预提。但此类公共配套设施必须保证符合已在售房合同、协议规定，并且经明确承诺要建造且不会撤销的，或是按照相关的法律法规规定必须要配套建造的。
3、可以预提那些应向政府上交但还未上交的报批报建费用及相关的物业完善费用。
此外我们还可以合理的利用增值税的免税期限，把公共的地下停车场作为相关的配套设施处理，还有要善于利用特殊扣除项目来进行税收的统筹，这样利用好具体的相关条款，能够最大幅度的给企业节约资金，提高企业的收益。
参考文献
[1]　2003年全国注册税务师执业资格考试指定教材税法[M].北京：中国税务出版社，2002.4.
 
 
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